樓宇買賣、按揭、贖樓常見問題

什麽是銀行認可on list按揭律師樓？

按揭是用來保障身為銀主的銀行在貸款上的權益，因此銀行衹會找「信得過」的律師行來代辦，怎樣才「信得過」，沒有絶對標準，因此每間銀行都會有自己的一份名單，行內稱之為「on the list」(認可律師行），如承果業主要造按揭時，必需是銀行認可的律師行才可成功辦理按揭契手續，如律師行不在認可律師list內，銀行便指派自己屬意的律師行來辦理，結果買樓和按揭手續由不同的律師行辦理，手續添麻煩，更加要花多一倍律師費。

因此，買家或轉按業主，在交易前先向律師樓或銀行查詢被揀的律師行是否在銀行的「認可律師行名單」內，避免以上壞情況出現。

熟悉並從事樓宇買賣及按揭程序的葉謝鄧律師行律師陳婉明表示，該行是買樓轉按客戶的熱門之選，原因是該行在近乎所有銀行的名單上都是on list，包括一些較為泠門的銀行。

不少持有本地物業的港人，近期因移民緣故，委託律師辦理有法律效力的授權書。授權書有多種，用作賣樓的授權書，內容是具體地用作處理賣樓手續，主要是授權他人簽署合約和樓契，兼且辦理贖樓，對當事人説，最重要是收取賣樓款項。

在離港前經律師辦妥授權書，是最妥善方法，離港後，雖然也可以簽署，但必須找國際公證人Notary Public 來見證簽名，費用不多，但就多一重手續和花多些時間。

這類授權書相當詳細，為確保物業資料，例如業主姓名和物業地址正確，律師會替當事人在土地註冊署進行物業查冊。至於收費方面，則是相當平宜，歡迎致電或WhatsApp 查詢。

臨時合約是有法律效力的文件，買樓和賣樓，在簽署前要看清楚臨時合約的條文。經地産代理買入的物業，臨時合約是印好的表格，印上標準條款，只須填入相關內容便妥當。

1、買方和賣方身份

查看身份證，核對的買方和賣方名字和身份證號碼，地産代表一般會把身份證影印存檔。

2.、正確物業地址

地產代理會就物業在土地註冊處的地址進行冊查，以查冊地址作準。如果連平台、天台、天台或花園買入，必須寫入臨時合約。地址可以採用中文或英文。

3、物業交吉或連租約

這點買方要必須留意，因為如果要申請按揭，要向銀行事先講明，銀行的按揭成數和利息不同，成數可能較少、利息可能較高。臨約刪去不適用的字句，如果是「連租約」，便要寫下年期、租金、按金，最重要是成交時，賣方要將按金轉交買方。

4、 樓價

樓價是重要臨約條文，包括四個數字：總樓價、細訂、大訂和樓價尾數，計算機是重要工具。

5、日期正確

這包括兩個重要日期，支付大訂及簽署正式合約日期和成交日期，確保支付大訂和成交日子是買方和賣方已協議好的日子。

6、交易包括什麽電器和傢俬

一般是以備註寫明，例如冷氣機、熱水爐、洗衣機、抽油煙機。留下傢俬也要註明。相反，如果要賣方在成交前拆走或搬走，應該註明，避免爭議。由於這是二手舊電器，買方應該試試好壞。更小心做法是拍照作紀錄，在交易完成前驗樓時點算清楚。

7、地産代理佣金

一般以樓價1%計算，並註明金額，如果有別，在簽臨約前傾妥佣金金額和寫好。

8、備註

備註的條文，往往是因為標準條款中缺乏，例如單位改建的問格、維修命令、屋宇署清拆令等等應該如何處理，是否保留或回復原狀，由誰方負責承擔。特別是大廈屋苑已有維修通知，要寫明由誰方負責。

9、毀約後果

一般預印條款是沒收臨時訂金和賠償雙倍訂，如果買方或賣方不想以賠訂方式解約，會註明必買必賣，所謂必買必賣，即是一方毀約，沒收臨時訂或賠雙倍訂不能了事，而是可以強制對方完成交易和負責引來的損失。

10、訂金託管

臨時訂金一般會以支票或本票開給賣方律師行，由律師託管stakeholders，對買方最具保障，在賣方證明樓價尾數足夠支付按揭欠款，才可以收由賣方律師收取訂金，同時賣方在臨約上簽收臨時訂金有。

11、取得重要文件

這裏包括雙方簽署好的臨時合，支票副本，睇樓和佣金合約，除此還可以有單位平面圖和土地註冊處查冊，有利銀行按揭申請。

律師費：

• 買樓最少有兩份法律文件：買賣合約和樓契（assignment） 
• 如要以按揭借錢，還有按揭契(mortgage deed or legal charge)

雜費：

雜費（或代支費用）：登記費、查冊費、印花稅、車馬費。

• 簽署臨時合約後盡快委託律師，於委託律師時議定收費
• 將臨時合約傳真或電郵至委託律師
• 賣樓 ： 向律師即時提供按揭戶口編號，向銀行取契
• 賣樓 ： 知會律師大訂和樓價尾數支票抬頭
• 賣樓 ： 盡早將管理費按金單、最新管理費單和差餉單交給律師，於成交時可完成對數
• 買樓 ： 將大訂和樓價尾數準備妥當
• 買樓 ： 於成交日前預約律師簽妥新樓契和按揭契
• 買樓 ： 成交後通知管理處轉名，可交由律師代為通知
• 買樓 ： 向管理公司查證有沒有欠管理費和大廈維修開支，可交由律師代為查證
• 於成交日前買賣雙方驗樓，賣方於驗樓日前搬清物業中物件，只餘下合約中留下物件
• 提早知會律師如何交付鎖匙︰經律師樓或地產代理

聯名購買物業的方式有兩種，其中一種俗稱的長命契，英文是Joint Tenancy，誰有最長命的話，物業的全數權益便會全部歸他所有，物業的持有人亦不可以用遺囑的方式，將物業的權益傳受給所指定的受益人。

長命契存有的明顯益處，就是業權會因死亡而自動轉讓，不用辦理承辦手續，最長命的人假如想將物業全部轉讓給另一人，不論是以正常買賣或以送贈方式進行，只須要在契據上寫明其餘的業權持有人已過世，並有死亡証，。

瓜份長命契業權的契據

假如長命契的業權持有人，希望將他在物業中享有的權益，交給後人來繼承，並不是沒有辦法的。他必須做一份瓜份業權的契據，並向其他的業權持有人發出通知，繼而將瓜分契據登記在田土廳的紀綠冊，這樣的工夫當然不會是平常人可以做得到，要辦理就當然要找律師了，這樣做亦可因此減少出錯的機會。

瓜分後的業權，可以自由繼承，理論上也可以進行買賣，當然，在市場上，買樓的人只會買樓宇的全個單位，絕不會無故只買入單位中的半份。

聯名物業有一極大壞處，就是買賣必須要由兩人簽署方為有效，換言之，雙方如果有糾紛，例如是就買賣的價錢或時間等等，便會連累甚大，樓宇不能按市場規律順利賣出，甚或其中一人出意反意，簽了合約後卻不願簽樓契，都會造成困難。

在地產代理簽下臨時買賣合約(Provisional Sale and Purchase Agreement)之後，買方通常都會給予賣方一筆初訂，並且雙方同意在某日到律師行簽訂正式買賣合約(Formal Sale and Purchase Agreement)，向賣方支付餘下的大訂，通常是相等於(連同初訂在內)樓價的一成。

至簽訂正式樓契的日期來到，買方並沒有依時前往律師行簽契和付清買樓尾數。

在以上的情況，對於賣方的追索上，最低限度有兩方面。首先，賣方可以沒收訂金。賣方可以向法院提出申請，如果賣方在買方毀約之後，未能以同樣或高於合約價的價錢賣出該憧樓宇，他可以向買方追索其中之差額。

賣方也可選擇向法庭提出申請，強迫另一方完成該宗買賣，當然，在金錢收益上，其結果還是一樣的，但訴訟過程卻十分繁複。這樣的申請，在當今香港的物業市場上，並無必要。

賣家的姓名 

方法：可於土地註冊處查証 

賣家業權 

方法：可於土地註冊處查証 •聯名物業必須全部業主簽名 

單位的面積 

方法：可向地產代理查証 

僭建物 

方法：查看土地註冊處登記平面圖或於建築物條例執行處翻查圖則 

維修令 

方法：向管理公司或大廈立案法團查証 

租客 

方法：向業主查証，現埸驗樓，由業主擔保交吉或連租約出售 

管理費、各種各樣的維修費及大廈管理基金 

方法：向管理公司或大廈立案法團查証 

差餉、地稅

方法：向業主查証，索取証明

不交吉物業須查驗租約，租約必須有已付厘印証明

方法：查看租約正本

聯名物業，業主過身，為什麼要登記死亡證明？ 登記死亡證的目的是為了證明聯名業主的死亡事實，死亡證是法律上認可和接受的證據。

在法律上，死亡影響財產的擁有權，如果是tenants-in-common 的分割權益 ，例如是兩人各佔一半業權，已故業主的所有權將根據遺囑轉移給其受益人，如果沒有遺囑，則根據無遺囑法律。

但聯名物業通常都是屬於另一款的聯名，即是長命契joint tenancy， 在這種情況下，登記死亡證明將證明權益已轉移給仍然是在生的業主。

賣樓在未付清所有樓價，便將鎖匙交給買家，對賣家來說，其益處只限於買家要負責由取匙日起的樓宇開支，這包括管理費、差餉、水電煤等東西，但至於銀行供款，則不包括在內。現時樓宇買賣，交易日期離正式合約簽署日，會有一個月之久，賣方期間最少還要供多一期樓。

在法律上，買方收了鎖匙後，便是確認樓宇的業權是純正和無瑕疵的了，對買方來說，這是一件非常危險的事情來的，接受了業權便必須依時完成交易，如果銀行在辦理按揭過程中，認為業權不妥當，因此而拒絕貸款的話，買方無法找得另些借款人替代，便注定要毀約了，其最大損失便是訂金被全數沒收，如果在取匙後進行了裝修的話，損失便會更加厲害。

買家如果為了裝修方便，在未翻查屋契前便領取鎖匙的話，大可以在收條上寫明買方保留查驗業權的權利，如果業權有疑問，買賣便可以取消，當作交易從未有進行過，各自回復原先狀態，當然，各自也會有所損失，但只是律師費而矣，買家的開支比較厲害，因代表律師已經幫了他翻查舊屋契，就單位的業權試圖驗明正身，但苦無結果，買方對律師所做了的工作，還是要付錢的，最弊的，買方可能在取匙後開始了裝修工程，突然中斷便要向裝修公司給予一定的賠償。

政府在批準私人大廈建築之前，都有由建築署發出的所謂批示圖則(Approved Plan)，這批示圖則存放在建築署的檔案紀錄之中，即使是廿多卅年前的陳年舊紀，也能一一翻查。由於僭建的建築物不屬於並批示的範圍，因此第一手之樓契就必然沒有僭建物的描述，買賣雙方根本無從以契據方式進行有關的買賣，要查清楚建築物，如閣樓和露台是否僭建，除查看樓契的描述外，還可到建築署翻查批示圖則。

另一與僭建物有關的問題，是僭建物因為是屬於非法建築物，極可能會因觸犯官地契約條款而導致政府封地，觸動的業權的問題，換言之，有僭建物便表示物業未有好的業權(Good Title)，業主沒有業權上十足的保障，加上公契也會對小業主各有所求，不准業主僭建，如果沒有僭建的業主聯手向僭建的業主提出控訴，他們如果得值的話，除了要拆除僭建物，還須賠償律師費。

市民如果想成為小業主，務必要小心緊慎，睇樓時要四周看清看楚為妙，免致購入了僭建東西後，付了錢而又察覺不屬樓契所指物業的一部份。

買樓手續要委托律師代辦，但買家律師所辦手續和追查物業業權的專業責任，比想像高很外。一般以為律師替買家辦理買樓手續，只要上土地註冊處查看業主是誰，將屋契拿到手，繼而核對一下賣方身份証，買樓手續便宣告完成。至於草擬新樓契的程序，只是抄抄上手樓契便算了事。

律師就樓宇的業權進行追查，除了上述工夫，還要追溯樓宇對上的契據，直至足夠起碼十五年，嚴格來說，律師有責任翻查所有舊樓契，包括地契、買賣合約、按揭契、贖樓契、每一次的轉名契、加名、授權書、死亡繼承的承辦書，應有盡有，以至是超過15年長，因為樓宇的業權有過問題，即使是過了15年，還是對業權有影響，契出現問題，不可以被稱為好的業權，英文是 good title。

物業業權因以上緣故出現問題並非少見，早年樓宇買賣可以由同一個律師來代表雙方，樓宇契據很多時並不齊全，以至要走上土地註冊處翻查檔案，並索取鑑正本(Certified True Copy)。

此外，一些重要契據，尤其是授權書(power of attorney)一類的東西，可能不知去向，最惡劣的，是授權書沒有被登記在土地註冊處登記冊中，以至連副本也找不到，如此一來，樓宇的業權便肯定存有問題。

因上述情況影響樓宇交易，例子多，因此樓宇買賣和按揭手續是帶有風險。